Bolånekalkylator 2026 — räkna ut månadskostnad, amortering och vad du har råd med

En bolånekalkyl svarar bara på det du matar in i den. Den här guiden går igenom hur räkningen faktiskt fungerar — formlerna, amorteringskravet, ränteavdraget och stresstestet — så att du kan räkna själv i stället för att lita på en schablon. Vill du bara räkna direkt använder du vår bolånekalkylator.

Vi anger medvetet inga räntesatser här. Räntan sätts individuellt och ändras löpande, och en siffra utan datum blir fel inom veckor. Vad som avgör vilken ränta just du erbjuds — och hur du förhandlar ner den — tar vi i guiden till bästa bolåneräntan. Hur olika typer av långivare skiljer sig åt går vi igenom i jämförelsen av bolåneaktörer.

De fem delarna i en bolånekalkyl

Kontantinsatsen. Bolånetaket innebär att bolånet får uppgå till högst 85 procent av bostadens marknadsvärde. Resten måste du lägga kontant, med eget sparande, med hjälp av anhöriga eller — i sämsta fall — med ett blancolån. Lånebeloppet är alltså köpeskillingen minus kontantinsatsen.

Lånebeloppet och belåningsgraden. Belåningsgraden är lånet delat med bostadens värde. Den styr både amorteringskravet och vilket räntesteg banken placerar dig i.

Räntan. Räntekostnaden per månad är lånebeloppet gånger årsräntan delat på tolv. Det praktiska sättet att räkna är per procentenhet: en procentenhet på en miljon kronor är 10 000 kronor per år, alltså drygt 830 kronor i månaden före ränteavdrag. Skala upp eller ner efter ditt lånebelopp och multiplicera med din faktiska ränta.

Amorteringen. Styrs av lag, inte av dig — se nästa avsnitt.

Driftkostnaden. Avgift till bostadsrättsföreningen, eller uppvärmning, vatten, sophämtning, villaförsäkring och underhåll för ett hus. Det är den post som oftast underskattas, och den som avgör om kalkylen håller i praktiken.

Amorteringskravets trappa

Amorteringskravet bygger på två trappor som läggs ovanpå varandra.

Den första utgår från belåningsgraden: ligger lånet över 70 procent av bostadens värde amorterar du minst två procent av lånebeloppet per år. Mellan 50 och 70 procent minst en procent. Under 50 procent finns inget lagkrav — då är amortering ett eget val.

Den andra utgår från skuldkvoten, alltså lånet i förhållande till hushållets bruttoårsinkomst. Överstiger bolånet 4,5 gånger årsinkomsten tillkommer amortering utöver den som belåningsgraden ger.

Kravet gäller nya lån, och reglerna har setts över politiskt de senaste åren. Kontrollera därför alltid gällande nivåer och undantag hos Finansinspektionen innan du låser en kalkyl — banken kan också bevilja tillfälligt undantag vid särskilda skäl.

Poängen med amorteringen är att den inte är en kostnad i samma mening som räntan. Räntan försvinner ur hushållet; amorteringen flyttas till ditt eget kapital och sänker dessutom belåningsgraden, vilket över tid kan flytta dig till ett bättre räntesteg.

Annuitet eller rak amortering

Det finns två sätt att lägga upp återbetalningen, och de ger olika kurvor.

Rak amortering betyder att amorteringsbeloppet är samma varje månad — lånet delat med antalet månader. Räntan läggs ovanpå och beräknas på den kvarvarande skulden, som krymper varje månad. Din totala månadsbetalning är därför högst i början och sjunker sedan hela vägen. Du betalar mer tidigt, men mindre ränta totalt.

Annuitet betyder att den totala månadsbetalningen är konstant över hela löptiden. Fördelningen inuti betalningen förskjuts: i början går det mesta till ränta och lite till amortering, mot slutet tvärtom. Matematiskt räknas annuiteten fram genom att lånebeloppet fördelas över löptiden med hänsyn till månadsräntan, så att alla betalningar blir lika stora. Fördelen är förutsägbarhet; priset är att skulden minskar långsammare i början och att totalräntan blir högre än vid rak amortering.

För svenska bolån är det vanligaste upplägget rak amortering med en amorteringstakt som lagen sätter, medan annuitet är standard för blancolån och billån. Räknar du i en kalkylator ska du veta vilken av modellerna den använder — annars blir jämförelsen mellan två offerter skev.

Löptidens pris

Längre löptid sänker månadsbetalningen och höjer totalkostnaden. Mekaniken är enkel: du har en större skuld kvar under fler år, och räntan betalas på skulden. Ett bolån med lång återbetalningstid kan alltså kosta väsentligt mer totalt än samma lån med snabbare amortering, även om räntesatsen är identisk.

Det gör inte lång löptid fel. Den köper kassaflöde och marginal, vilket är värt mycket i ett hushåll med tunn buffert. Men beslutet ska tas medvetet: räkna både månadskostnaden och den totala räntekostnaden över hela löptiden innan du väljer. Amortera extra när ekonomin tillåter — kontrollera bara först att lånet får amorteras extra utan avgift, vilket normalt gäller rörlig ränta men inte alltid bunden.

Ränteavdraget — räkna brutto, njut netto

Ränteavdraget ger tillbaka 30 procent av räntekostnaden upp till en gräns per person och år, och en lägre andel på den del som överstiger gränsen. Har ni två låntagare fördelas avdraget efter hur ni betalar räntan.

Den praktiska regeln är att lägga upp månadsbudgeten på bruttoräntan och betrakta avdraget som en återbetalning. Vill du ha effekten löpande i stället för vid deklarationen kan du ansöka om jämkning hos Skatteverket, så att skatteavdraget på lönen minskar direkt. Det ändrar inte totalen — bara när pengarna kommer.

Stresstesta med högre ränta

Banken gör redan ett stresstest innan lånet beviljas. I kvar-att-leva-på-kalkylen räknas inte din faktiska ränta utan en kalkylränta som ligger långt över marknadsläget, just för att kontrollera att du klarar en uppgång. Att banken godkänner lånet betyder alltså att du klarar en betydligt högre ränta på pappret.

Gör samma räkning själv, men med din egen budget i stället för bankens schabloner. Räkna om månadskostnaden med flera procentenheter högre ränta och se vad som händer med det som blir kvar när mat, försäkringar, resor och sparande är betalda. Ett bolån löper i decennier medan räntan bara är bunden en bråkdel av den tiden — det är inte ett pessimistiskt antagande utan ett realistiskt.

Hur brett du bör testa avgörs bäst av historiken. Riksbankens styrränta var −0,25 % i början av 2020, toppade på 4,00 % i september 2023 och ligger sedan den 1 oktober 2025 på 1,75 % — hela beslutsserien finns i vårt ränteindex. Drygt fyra procentenheters rörelse på under fyra år är alltså inte ett teoretiskt scenario utan något som redan hänt under ett vanligt bolåns löptid.

Testa också det omvända hållet: vad frigörs om räntan faller? Den summan är ett bra automatiskt sparande eller extraamortering i stället för en höjd levnadsstandard som blir svår att backa från.

Hur mycket har jag råd med?

Bankens tak och ditt tak är inte samma sak. Bankens tak sätts av bolånetaket, amorteringskravet och kvar-att-leva-på-kalkylen. Ditt tak sätts av vad du vill leva av när boendet är betalt.

Räkna i den här ordningen:

1. Ränta på lånebeloppet, per månad före ränteavdrag.
2. Amortering enligt belåningsgrad och skuldkvot.
3. Driftkostnad — avgift eller villadrift, inklusive en post för underhåll.
4. Summan jämförd med hushållets nettoinkomst. Många använder tumregeln att boendet inte bör äta mer än ungefär en tredjedel av nettoinkomsten, men den fungerar bara om du också har utrymme för buffert och sparande.
5. Stresstestet — gör om punkt 1 med flera procentenheter högre ränta.

Ett lånelöfte ger bankens svar, men det är preliminärt och inte bindande. Ditt eget svar får du ur kalkylen. Räkna igenom stegen i vår bolånekalkylator och ta sedan siffrorna vidare till en riktig förhandling — hur den går till beskriver vi i guiden till bästa bolåneräntan.

Kontantinsats med blancolån kostar mer än du tror

Saknas de sista procenten till kontantinsatsen är ett blancolån den vanligaste utvägen, och den är dyr. Ett lån utan säkerhet prissätts efter kreditrisk i stället för efter en pantsatt bostad, och löptiden är kort — vilket ger en hög månadsbetalning ovanpå bolånet.

Två effekter är lätta att missa. Blancolånet räknas in i bankens kvar-att-leva-på-kalkyl och sänker därför hur mycket bolån du beviljas. Och det höjer hushållets samlade skuldkvot, vilket kan slå igenom på amorteringskravet. Nettoeffekten är ofta att du får låna mindre till bostaden än du hade fått med sparad kontantinsats.

Räkna alltid ihop bolån och blancolån till en total månadskostnad innan du bestämmer dig. Är den summan obekväm redan vid dagens ränta är den ohållbar vid en högre.